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La loi ALUR a considérablement renforcé les obligations du bailleur en matière de diagnostic immobilier. A l'image des ventes immobilières, les locations d'habitation, qu’elles soient vides ou meublées, de longue ou de courte durée, résidence principale ou secondaire, sont soumises à des diagnostics techniques. La réalisation de diagnostics obligatoires de location est un moyen de vous assurer que vous louez un logement décent, autrement dit, sans risques pour les résidents.
Ces informations doivent être communiquées au locataire au stade de la conclusion du contrat. Le respect de ces obligations, puisqu'il s'agit bien d'obligations, permet de louer sereinement et d'éviter d'inutiles litiges avec le locataire.
A ce jour, jusqu'à cinq diagnostics sont à remettre au locataire lors de la signature du contrat. Tous les diagnostics de location n’ont pas la même durée de validité. À l'entrée d'un nouveau locataire, il est important de vérifier qu’ils soient toujours valides et si besoin, les renouveler.
Ce diagnostic doit être réalisé si le bien se trouve zone sismique, couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou des risques naturels prévisibles.
D’une durée de validité de 6 mois, il est obligatoire pour les baux d’habitation vide, meublée, de résidence principale ou secondaire, et quelle que soit la durée du bail.
Ce diagnostic donne des indications sur les performances thermiques du logement et estime la consommation énergétique du bâtiment en conditions standardisées. D’une durée de validité de 10 ans, il est obligatoire pour les baux de résidence principale mais ne concerne pas les baux de location saisonnière.
Ce diagnostic informe le locataire potentiel de la présence ou non de plomb dans le logement. Ce diagnostic ne concerne que les logements ayant été construits avant 1949.
Il est valable 3 ans si présence.
La réalisation du diagnostic amiante est impérative pour tout bâtiment construit avant 1997. Il est valable 3 ans si présence.
Dans la mesure où l'immeuble loué est situé dans une zone contaminée ou susceptible d'être contaminée par les termites, au sens de l'article L. 133-5 du Code de la construction et de l'habitation, le Bailleur doit faire établir à ses frais un état relatif à la présence de termites. Cet état doit être communiqué au locataire. Ce diagnostic est valable 6 mois.
Le diagnostic électricité a pour but d'assurer la sécurité des locataires et occupants mais aussi des biens, dans le respect d'une des caractéristiques du logement décent qui implique que « les réseaux et branchements d'électricité sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ». Il doit être annexé au bail dès lors que le logement loué nu ou meublé comporte une installation d'électricité de plus de quinze ans. Le diagnostic a une durée de validité de six ans.
L'état de l'installation intérieure de gaz est réalisé, par un diagnostiqueur, dans les parties privatives du logement et de ses dépendances. Ce diagnostic décrit, au regard des exigences de sécurité :
- l'état des appareils fixes de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire ou mettant en œuvre un moteur thermique, alimentés par le gaz ;
- l'état des tuyauteries fixes d'alimentation en gaz et leurs accessoires ;
- l'aménagement des locaux où fonctionnent les appareils à gaz, permettant l'aération de ces locaux et l'évacuation des produits de combustion.
Il doit être annexé au bail dès lors que le logement loué nu ou meublé comporte une installation de gaz de plus de quinze ans. Le diagnostic a une durée de validité de six ans.
Depuis le 1er juin 2020, les locataires doivent être informés si le bien est situé dans une zone de bruit, notamment en cas de proximité avec un aéroport. L'état des nuisances sonores aériennes comporte :
- l'indication claire et précise de la zone où se situe le logement ;
- l'adresse du service d'information en ligne permettant de consulter le plan d'exposition au bruit ;
- la mention de la possibilité de consulter le plan d'exposition au bruit à la mairie de la commune où est situé l'immeuble.
Si l'information est obligatoire, le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire bailleur des informations contenues dans l'état des nuisances aériennes. Le diagnostic sur les nuisances sonores est une carte du bruit donnée à titre indicatif.
D’autres informations doivent être transmises au locataire lors de la signature du contrat. Depuis le 29 mai 2015, ce sont même des mentions obligatoires du contrat de location type :
Tout contrat de location vide ou meublé à usage de résidence principale du locataire doit indiquer la surface habitable du logement (on parle parfois de surface « loi Boutin »). Aucun justificatif n'est à fournir au locataire : il suffit d'indiquer la surface en mètres carrés dans le contrat de bail. Il convient toutefois de le faire réaliser par un professionnel pour la véracité des informations fournies.
Tout contrat de location vide ou meublée à usage de résidence principale du locataire doit indiquer les modalités de réception de la télévision, de raccordement internet, etc ; il s'agit donc d'énumérer tous les équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication du logement (prise TV, câble, fibre, parabole, prise téléphonique, etc.). Aucun justificatif n'est à fournir au locataire.
Depuis le 26 novembre 2009, en location vide uniquement, propriétaires et locataires peuvent se mettre d'accord pour partager le coût des travaux d'économie d'énergie. Dans un premier temps, le propriétaire supporte directement l'intégralité du coût des travaux, mais reçoit du locataire, une fois les travaux réalisés, une contrepartie financière : la contribution au partage de l'économie de charges.
Le versement mensuel de cette contribution, en sus du loyer et des charges, est limité à quinze ans. En conséquence, lors d'un changement de locataire pendant la période de versement (hypothèse probable compte tenu de la durée du versement), le propriétaire doit informer le nouveau locataire qu'il devra verser cette contribution.
