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Les procédures d'impayés de loyer et d'expulsion ont été fortement impactées par la réforme de la justice, avec la création d'un nouveau juge compétent, le juge des contentieux de la protection. Quelles sont les procédures qui s'offrent aux bailleurs pour récupérer soit leur loyer soit obtenir l'expulsion ?
Si vous constatez un retard de paiement du loyer mensuel de votre locataire, contactez-le par téléphone ou par courrier, afin de le relancer. Il s'agit peut être simplement d'un oubli.
Si le locataire ne répond pas à votre rappel et que l'incident se reproduit le mois suivant, ne tardez pas à lui envoyer une mise en demeure incluant un échéancier des sommes dues, en courrier recommandé avec avis de réception.
En l'absence de réponse ou si votre locataire rencontre des difficultés financières, vous pouvez faire intervenir la personne qui s'est portée caution à la signautre du bail.
Vous pouvez également mettre en oeuvre la garantie des loyers impayés (GLI) ou la garantie Visale, qui permettent d'obtenir le règlement des loyers impayés.
Cette procédure simplifiée concerne les créances inférieures à 5 000€ intérêts compris (article R125-1 du code des procédures d'exécution) nées d'un contrat. Elle est mise en oeuvre par un huissier de justice à la demande du bailleur.
En tant que bailleur, vous pouvez vous adresser directement à un huissier du lieu du domicile du débiteur soit faire un dépôt de dossier en ligne sur la plateforme des petites créances. Le débiteur est ainsi invité par lettre recommandée à participer à cette procédure et à un mois pour répondre et accepter les sommes dues. S'il accepte, l'huissier lui adresse un formulaire d'acception. A l'issue de la procédure, si le locataire reconnait les sommes dues, il dresse un titre exécutoire équivalent un jugement permettant les poursuites par tout moyen (saisies des biens, saisie sur salaires). Généralement cette procédure aboutit au paiement entre les mains de l'huissier de la dette.
A savoir : si le locataire n'acepte pas dans le délai d'un mois, il y a échec de cette procédure simplifiée.
Cette procédure n'est pas gratuite :
- le dépôt du dossier chez l'huissier : 14,92€ (à charge du créancier)
- l'émission du titre exécutoire : 30€ ( à charge du créancier)
- la rémunération de l'huissier : de 21,45€ à 188€ (à charge du créancier)
- au-delà, les frais incombe au débiteur.
La loi de programmation et de réforme de la justice du 23 mars 2019 a décidé de confier à une juridiction nationale le traitement dématérialisé des injonctions de payer. L'entrée en vigueur de la réforme est prévue au plus tard au 1er janvier 2021. Pour l'instant, voici la marche à suivre !
La procédure d'injonction permet d'obtenir rapidement le paiement d'une créance jusqu'à 10 000€ (préavis non payé, arriérés de charges ou loyers par exemple). Le recours à une injonction de payer en cas de non paiement de loyers ou de non restitution du dépôt de garantie est assez courant. En effet, quand l'objectif est d'obtenir le paiement sans expulsion, c'est la procédure idéale.
Il arrive qu'un locataire s'abtienne de payer car en contrepartie, il veut que son propriétaire réalise certaines réparations dans l'appartement. Il n'est pas mauvais payeur mais il refuse de payer en mesure de rétorsion. Dans ce cas précis, le propriétaire peut se contenter d'une injonction de payer car il sait que le locataire est solvable.
La requête est à adresser au juge des contentieux de la protection qui peut siéger soit auprès du tribunal de proximité ou tribunal judiciaire. Dans tous les cas, c'est le tribunal du domicile du débiteur qui prendra connaissance du dossier. Cette procédure est sans audience (non contradictoire). Le juge rend sa décision au vu des seuls éléments fournis par le bailleur sans entendre les arguments du locataire indélicat.
Si le juge des contentieux et de la protection estime la requête justifiée, il rend une "ordonnance portant injonction de payer" pour la somme qu'il reconnaît être due. Le bailleur doit alors transmettre l'ordonnance d'injonction de payer au locataire par huissier de justice, à ses frais, au moyen d'une copie certifiée de la requête er de l'ordonnance.
Attention !!! L'ordonnance est annulée si la transmission n'est pas faites dans les 6 mois.
En revanche, s'il rejette la requête, le bailleur ne dispose d'aucun recours, mais il peut juste engager une procédure judiciaire classique.
Dans le mois qui suit la signification, le débiteur peut faire opposition c'est-à-dire contester l'ordonnance par une lettre recommandée ou par une déclaration contre récepissé. Chaque partie est alors convoquée davent le tribunal. On parle d'opposition. Sans contestation dans le délai d'un mois, vous devez demander au greffe du tribunal d'apposer sur l'ordonnance la formule exécutoire. Vous disposez alors d'un titre exécutoire qui vous permet d'être payé par le biais d'un huissier.
Le coût : la requête est gratuite. En revanche, vous aurez à payer les frais de signification d'huissier calculés selon le montant de la créance. Comptez en moyenne des frais entre 100et 150€.
Le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile précise les cas dans lesquels le demandeur doit justifier, avant de saisir le tribunal judiciaire d'une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative, à peine d'irrecevabilité. Cette tentative de médiation ou de recherche de solution amiable est obligatoire pour toute demande en justice pour un litige n'excédant pas 5 000€.
Vous l'aurez donc compris, en cas d'impayés n'excédant pas ce montant, vous avez ce préalable obligatoire. Cette phase tente de rapprocher les parties et les amener à une solution amiable. Si un accord est trouvé, le juge est informé du succès de sa mission et l'affaire revient devant le juge qui peut homologuer l'accord ou non. S'il est homologué, l'affaire est terminée et l'accord prend force exécutoire comme un jugement. Si le juge n'homologue pas l'accord, il y aura une procédure classique.
Le coût : la conciliation est gratuite. Le médiateur est payé par le versement d'honoraires fixés par le juge et la procédure participative donne lieu au versement d'honoraires aux avocats. Dans tous les cas, n'oubliez pas que vous pouvez peut-être bénéficier de l'aide juridictionnelle.
Si le montant de votre demande ne dépasse pas 5 000€, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire du lieu où se situe le logement loué. Concerant les loyers impayés, la procédure doit être introduite par une requête adressée au juge des contentieux de la protection. Vous avez désormais la possibilité de donner votre accord par le biais de ce formulaire pour que la procédure se déroule sans audience. Dans le cas contraire, une audience se tiendra et le juge entendra les explications des deux parties et pourra ainsi examiner le dosseir complet. Souvent l'action en paiement du loyer se double d'une action en résiliation du bail, en vue d'obtenir l'expulsion du locatire.
Le recours à l'avocat n'est pas obligatoire devant le juge des contentieux et de la protection.
Le coût : la procédure en elle-même est gratuite. En revanche, les frais d'huissier ou d'avocat sont à votre charge.
Elle est obligatoire pour toute demande supérieure à 5 000€. Vous êtes obligés de rédiger une assignation (de préférence par avocat) qui sera délivrée à la partie adverse par huissier. Le jour de l'audience, le juge donnera la parole aux deux parties ou à leurs représentants. Lorsque le juge estime être en possession de tous les éléments nécessaires, il met l'affaire en délibéré et rend son jugmeent dans les semaines qui suivent.
Une procédure obligatoire pour saisir le juge des référés seul compétent en matière d'expulsion
Si vous voulez obtenir l'expulsion de votre locataire après avoir délivré comme il se doit un commandement de payer par voie d'huissier lui laissant un délai de deux mois pour payer sa créance de loyer. Faute de quoi, il lui est annoncé que le bail sera automatiquement résilié entraînant de fait son expulsion.
Si au terme de ce délai, votre locataire n'a pas régularisé sa situation, vous devez saisir le Juge du contentieux et de la protection (JCP) auprès du Tribunal Judiciaire en référé par voie d'assignation pour obtenir une ordonnance d'expulsion. Dans cette ordonnance, le locataire sera non seulement condamné à payer les sommes dues mais le bail sera résilié et l'expulsion prononcée. L'ordonnance sera ensuite notifiée par huissier au locataire qui disposera d'un délai d' un mois maximum pour faire appel. Passé ce délai, le locataire reçoit un commandement d'avoir à quitter les lieux par huissier. Il a deux mois pour obtempérer. Et ce n'est qu'ensuite que l'expulsion par la force est envisagée.
C'est donc toute une procédure à mener avec un huissier et souvent un avocat qui va durer au minimum entre six mois et un an. C'est la raison pour laquelle il ne faut pas attendre mais au contraire engager la procédure rapidement, précisément pendant la trêve hivernale qui débute le 1er novembre pour s'achever le 31 mars.
Le recours à l'avocat n'est pas obligatoire devant le juge des contentieux et de la protection.
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